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Grundsteuerreform

Allgemeine Informationen

Die Grundsteuer ist eine kommunale Steuer und wird von der Gemeinde selbst festgesetzt und erhoben, in deren Gebiet der Grundbesitz liegt. Wer Grundbesitz hat, ist folglich verpflichtet, Grundsteuer zu bezahlen. Im Unterschied zur Grunderwerbsteuer, die nur einmal beim Kauf eines Grundstückes anfällt, müssen Sie die Grundsteuer jährlich zahlen. Ihr persönliches Vermögen als Grundstückseigentümer spielt dabei keine Rolle. Es wird unterschieden zwischen
- Grundsteuer A für Betriebe der Land- und Forstwirtschaft, Stückländereien und
- Grundsteuer B für alle anderen Grundstücke.

Das Bundesverfassungsgericht hat 2018 entschieden, dass die Bewertung von Grundstücken für die Grundsteuer gegen das Grundgesetz verstößt.
Die bisherige Berechnung beruhte noch auf veralteten Wertverhältnissen. Baden-Württemberg hat im Jahr 2020 ein eigenes Landesgrundsteuergesetz erlassen.
Die Grundsteuer in Baden-Württemberg wird somit landesspezifisch geregelt.
Das Landesgrundsteuergesetz (LGrStG) bildet ab dem 1. Januar 2025 die neue rechtliche Grundlage für die Grundsteuer.
Die Grundsteuerreform wirkt sich somit erstmals in den Grundsteuerbescheiden für das Jahr 2025 aus.
Allerdings werden die Grundsteuerwerte bereits zum Stichtag 1. Januar 2022 neu festgestellt.
Alle Grundstückseigentümerinnen und Grundstückseigentümer werden daher schon im Jahr 2022 dazu aufgefordert, eine Steuererklärung an das entsprechende Lagefinanzamt abzugeben.

Wie bisher unterliegen der Grundsteuer die Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) und die Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B).

Auch verfahrensrechtlich bleibt es beim bisher bekannten dreistufigen Verfahren: Die örtlich zuständigen Finanzämter (Lagefinanzämter) bewerten den steuerpflichtigen Grundbesitz und stellen die Grundsteuerwerte (bisher: Einheitswerte) durch Grundsteuerwertbescheide fest. In einem weiteren Schritt berechnen sie die Grundsteuermessbeträge und setzen diese durch Grundsteuermessbescheide fest. Die Gemeinden/Städte setzen den örtlichen Hebesatz jeweils für die Grundsteuer A und die Grundsteuer B fest, erlassen die Grundsteuerbescheide und erheben die Grundsteuer.

Die Bewertung der Betriebe der Land- und Forstwirtschaft (Grundsteuer A) erfolgt in Anlehnung an die Bundesregelung in einem Ertragswertverfahren: Die land- und forstwirtschaftlichen Flächen werden dabei mit vom Gesetzgeber vorgegebenen typisierten Reinertragswerten bewertet. Der Grundsteuerwert des Betriebs wird mit der Steuermesszahl 0,55 Promille vervielfacht und ergibt den Grundsteuermessbetrag.

Grund und Boden sowie Gebäude und Gebäudeteile, die Wohnzwecken oder anderen nicht land- und forstwirtschaftlichen Zwecken dienen, werden Steuergegenstand der Grundsteuer B.

Die Bewertung der bebauten und unbebauten Grundstücke des Grundvermögens (Grundsteuer B) orientiert sich ausschließlich an den Bodenwerten. Der Landesgesetzgeber hat bewusst darauf verzichtet, auch die Gebäude in die Bewertung einzubeziehen. Der Bodenwert, so seine Überlegung, spiegele den Verkehrswert eines (fiktiv) unbebauten Grundstücks lageabhängig wider und verkörpere das abstrakte Nutzenpotenzial eines Grundstücks. Grundlage sind die von den Gutachterausschüssen zu ermittelnden Bodenrichtwerte. Maßgebend ist der Bodenrichtwert des Richtwertgrundstücks in der Bodenrichtwertzone, in der sich das zu bewertende Grundstück befindet. Soweit von den Gutachterausschüssen kein Bodenrichtwert ermittelt wurde, ist der Wert des Grundstücks aus den Werten vergleichbarer Flächen abzuleiten. Der Grundsteuerwert ergibt sich aus der Multiplikation der Grundstücksfläche mit dem Bodenrichtwert.

Die Fokussierung auf die Bodenwerte mit Verzicht auf die Berücksichtigung der Grundstücksbebauung macht die Bewertung für Zwecke der Grundsteuer bürokratiearm. Eine aufwändige Erhebung und Pflege von Gebäudeflächen (Wohn-/Nutzflächen, Bruttogrundflächen) und weiterer Gebäudedaten entfällt bei der Finanzverwaltung und bei den Steuerpflichtigen.

Der Grundsteuerwert wird mit einer Steuermesszahl (1,3 Promille) multipliziert. Daraus ergibt sich der Grundsteuermessbetrag, der Bemessungsgrundlage der Grundsteuer ist. Für überwiegend zu Wohnzwecken genutzte bebaute Grundstücke wird die Steuermesszahl um einen Abschlag in Höhe von 30 Prozent gemindert, beträgt also in Summe 0,91 Promille.

Beispielsberechnung für ein Grundstück mit einem Einfamilienhaus (Baujahr 1925) in Baienfurt mit dem aktuellen Hebesatz der Gemeinde:

Grundstücksfläche in qm	Bodenrichtwert in EURO	Grundsteuerwert in EURO	Steuermesszahl in Summe	Grundsteuermessbetrag
458	415	190.070,00	0,00091	172,96

Grundsteuermessbetrag	Grundsteuer B Hebesatz in %	Neue Grundsteuer ab 2025 in EURO
172,96	390%	674,56

Ob der aktuelle Hebesatz so verbleibt, oder angepasst wird ist aktuell noch nicht absehbar.
Diese Entscheidung trifft die Kommune zu einem geeigneten Zeitpunkt.

Zur Ermittlung der Werte und Daten sieht das neue Verfahren folgende Schritte vor

1. Durch das Finanzamt:
Grundstücksfläche x Bodenrichtwert= Grundsteuerwert. Auf die Bebauung kommt es nicht an.

2. Durch das Finanzamt:
Grundsteuerwert x Grundsteuermesszahl =Grundsteuermessbetrag

3. Durch die Gemeinde:
Grundsteuermessbetrag x Hebesatz der Gemeinde = Grundsteuerbetrag und Erlass von Grundsteuerbescheiden.
Derzeit sind noch keine belastbaren Aussagen dazu möglich, wie hoch die Grundsteuer ab dem Jahr 2025 für die einzelnen Grundstücke ausfallen und welche Belastungsveränderungen es geben wird! Entscheidend dafür ist neben den bodenwertgeprägten neuen Grundsteuermessbeträgen der künftige im Jahr 2025 anzuwendende Hebesatz. Diese Datenbasis wird den Gemeinden voraussichtlich erst im Laufe des Jahres 2024 vollständig vorliegen, deshalb werden auf der Internetseite und optional im Mitteilungsblatt weitere Informationen dazu folgen. Auch bei insgesamt angestrebter Aufkommensneutralität wird es allerdings zwischen Grundstücken, Grundstücksarten und Lagen zu Belastungsverschiebungen kommen. D.h. es wird Grundstücke geben, für die ab dem Jahr 2025 mehr Grundsteuer als bisher zu bezahlen ist und Grundstücke, für die weniger als bisher zu bezahlen ist.

Zudem wurde erstmalig die Möglichkeit geschaffen eine weitere, sogenannte “Grundsteuer C“ zu schaffen, die für bebaubare aber nicht bebaute Grundstücke anwendbar sein könnte.
Weitere Informationen zur möglichen Grundsteuer C folgen gegebenenfalls über die Presse bzw. auf der Internetseite.

4. Durch die Finanzämter:
Bewertungen zum Stichtag 1. Januar 2022 für die Grundsteuerwerte und anschließend alle 7 Jahre erneut feststellen.
Die Finanzverwaltung Baden-Württemberg wird im Laufe des Jahres 2022 die Eigentümerinnen und Eigentümer auffordern, eine entsprechende Steuererklärung (über Elster) abzugeben.
In den meisten Fällen benötigt man hierzu lediglich den Bodenrichtwert und die Grundstücksgröße.

5. Durch die Bürger:
Alle Eigentümer werden aufgefordert eine Steuererklärung über Elster abzugeben. Dies soll ab dem 01.07.2022 möglich sein. Die Abgabefrist endet am 31.10.2022.
Als Unterstützung zur Erstellung der Steuererklärung gibt es zudem eine entsprechende Ausfüllanleitung. (Siehe unten)
Den Bodenrichtwert können Sie kostenlos auf der Internetseite der entsprechenden Kommune (Bodenrichtwerte) oder im digitalen Bodenrichtwertsystem (BORIS-BW) recherchieren.
Bezüglich der Grundstücksgröße oder des Miteigentumsanteils sollten Sie eigene Unterlagen wie z.B. Kaufvertrag oder Grundbuchauszug verwenden.